האם יש לכבול את הרשות להערכה קודמת, מוטעית, של שווי קרקע להפקעה.
ע"א 11583/04, מד"י נ' ברגר ואח'
כב' השופטים א. גרוניס, ע. ארבל, א. חיות
עו"ד ציון אילוז, שרון אבני למערערת; עו"ד ענר ברגר, גיורא לביא, מנחם חרוץ למשיבים
16.01.2006
העובדות:
1. בבעלות חברת הכשרת היישוב בע"מ רשומים 130 דונם בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. לבקשת הכשרת היישוב, הוכנה תוכנית חלוקה של המקרקעין לצורך הקמת שכונת מגורים. בשלב כלשהו רכשה חברת שיכון ומלאכה בע"מ (להלן: "החברה") את החלקה מהכשרת היישוב.
2. החברה התקשרה עם רוכשים, אשר ביניהם נמנים המשיבים, בחוזים בהם התחייבה למכור להם מגרש לבניה ולרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין בעת שיתחיל הרוכש בבניית ביתו על המגרש. הרוכשים התחייבו להשלים את סכום ההשתתפות בהוצאות הפיתוח, במקרה שאלו יעלו על הסכום ששולם על ידי הרוכשים במסגרת ההסכם.
3. בשלב כלשהו, סוכם בין החברה להכשרת היישוב כי החברה תרשום על שמה את זכות הבעלים במגרשים ותפטור את הכשרת היישוב מהתחייבותה לבצע פרצלציה של השטח. העברת הבעלות האמורה נרשמה, והמהלך דווח במכתב לרוכשים; עקב תביעות של מספר רוכשים אשר התנגדו למהלך נרשמו הערות אזהרה על המקרקעין, ובמקרה מסוים אף נרשם חלק מהמקרקעין על שמו של התובע.
4. בשנת 1991 פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות בדבר הכוונה להפקיע קרקע הנמצאת בתחום השיפוט של ירושלים, על מנת להקים את שכונת "הר חומה". הקרקע המופקעת כוללת את החלקה המדוברת; הרוכשים הגישו תביעות נגד המדינה, מנהל מקרקעי ישראל והחברה, בהן דרשו לקבל לידיהם את פיצויי ההפקעה.
5. לאחר שהתקבלו שומות שונות לגבי הפיצוי בתביעות שונות, החליט בית המשפט המחוזי להפחית מסכום הפשרה בין המדינה לחברה. על פסק דין זה הוגש ערעור מטעם המדינה וכן ערעור שכנגד מטעם המשיבים; המערערת טוענת כי עליה לשלם את הסכום אשר ננקב בשומה מטעמה. לטענתה, ההפרש הגדול בין הסכום אותו חויבה לשלם לבין האומדן, פוגע באינטרס הציבורי; המשיבים טוענים מנגד כי מדובר במחלוקת עובדתית בה פעלה המדינה בחוסר תום לב.
הערעור התקבל.
העובדות:
1. על המדינה לשלם, בהתאם להוראת סעיף 9א' לחוק הרכישה, לכל משיב אשר התבררה זכותו על הקרקע, או שאינה שנויה במחלוקת. הסכום האמור בסעיף, אשר לדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות, אינו סכום שרירותי, אלא צריך להתבסס על הערכתה הכנה ובתום לב של הרשות, תוך הסתייעות בשמאי מוסמך, בדבר הערך הריאלי של המקרקעין המופקעים.
2. העובדה שהמדינה שילמה במסגרת פשרה פיצויים הגבוהים מסכום הערכתו של השמאי, אינה מחייבת אותה לשלם אותו סכום לבעלי זכויות אחרים במקרקעין המופקעים, שכן לא ידוע על סמך מה שולם אותו סכום והאם הוא שיקף נכונה את שוויו של השטח המופקע.
3. בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות. וכן יש להבחין בין טעויות שבשיקול הדעת לבין טעויות טכניות.
4. בנוסף, יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המנהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם.
5. במקרה דנן, היצמדות להחלטת הרשות המוטעית בשל טענת אפליה, תעניק לבעלי הזכויות במקרקעין המופקעים פיצויים מעבר למגיע להם ובכך יפגעו האינטרס הציבורי והקופה הציבורית. לפיכך, גם אם נוצרה אצל המשיבים ציפייה כלשהי בעקבות הסכם הפשרה, ולמרות שהטעות נעשתה באשמת הרשות ולא באשמת המשיבים, באיזון בין השיקולים השונים יש מקום לאפשר לרשות לתקן את טעותה ולא לחייבה לפצות את המשיבים בהתאם לשומה המוטעית.
ע"א 11583/04, מד"י נ' ברגר ואח'
כב' השופטים א. גרוניס, ע. ארבל, א. חיות
עו"ד ציון אילוז, שרון אבני למערערת; עו"ד ענר ברגר, גיורא לביא, מנחם חרוץ למשיבים
16.01.2006
העובדות:
1. בבעלות חברת הכשרת היישוב בע"מ רשומים 130 דונם בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. לבקשת הכשרת היישוב, הוכנה תוכנית חלוקה של המקרקעין לצורך הקמת שכונת מגורים. בשלב כלשהו רכשה חברת שיכון ומלאכה בע"מ (להלן: "החברה") את החלקה מהכשרת היישוב.
2. החברה התקשרה עם רוכשים, אשר ביניהם נמנים המשיבים, בחוזים בהם התחייבה למכור להם מגרש לבניה ולרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין בעת שיתחיל הרוכש בבניית ביתו על המגרש. הרוכשים התחייבו להשלים את סכום ההשתתפות בהוצאות הפיתוח, במקרה שאלו יעלו על הסכום ששולם על ידי הרוכשים במסגרת ההסכם.
3. בשלב כלשהו, סוכם בין החברה להכשרת היישוב כי החברה תרשום על שמה את זכות הבעלים במגרשים ותפטור את הכשרת היישוב מהתחייבותה לבצע פרצלציה של השטח. העברת הבעלות האמורה נרשמה, והמהלך דווח במכתב לרוכשים; עקב תביעות של מספר רוכשים אשר התנגדו למהלך נרשמו הערות אזהרה על המקרקעין, ובמקרה מסוים אף נרשם חלק מהמקרקעין על שמו של התובע.
4. בשנת 1991 פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות בדבר הכוונה להפקיע קרקע הנמצאת בתחום השיפוט של ירושלים, על מנת להקים את שכונת "הר חומה". הקרקע המופקעת כוללת את החלקה המדוברת; הרוכשים הגישו תביעות נגד המדינה, מנהל מקרקעי ישראל והחברה, בהן דרשו לקבל לידיהם את פיצויי ההפקעה.
5. לאחר שהתקבלו שומות שונות לגבי הפיצוי בתביעות שונות, החליט בית המשפט המחוזי להפחית מסכום הפשרה בין המדינה לחברה. על פסק דין זה הוגש ערעור מטעם המדינה וכן ערעור שכנגד מטעם המשיבים; המערערת טוענת כי עליה לשלם את הסכום אשר ננקב בשומה מטעמה. לטענתה, ההפרש הגדול בין הסכום אותו חויבה לשלם לבין האומדן, פוגע באינטרס הציבורי; המשיבים טוענים מנגד כי מדובר במחלוקת עובדתית בה פעלה המדינה בחוסר תום לב.
הערעור התקבל.
העובדות:
1. על המדינה לשלם, בהתאם להוראת סעיף 9א' לחוק הרכישה, לכל משיב אשר התבררה זכותו על הקרקע, או שאינה שנויה במחלוקת. הסכום האמור בסעיף, אשר לדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות, אינו סכום שרירותי, אלא צריך להתבסס על הערכתה הכנה ובתום לב של הרשות, תוך הסתייעות בשמאי מוסמך, בדבר הערך הריאלי של המקרקעין המופקעים.
2. העובדה שהמדינה שילמה במסגרת פשרה פיצויים הגבוהים מסכום הערכתו של השמאי, אינה מחייבת אותה לשלם אותו סכום לבעלי זכויות אחרים במקרקעין המופקעים, שכן לא ידוע על סמך מה שולם אותו סכום והאם הוא שיקף נכונה את שוויו של השטח המופקע.
3. בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות. וכן יש להבחין בין טעויות שבשיקול הדעת לבין טעויות טכניות.
4. בנוסף, יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המנהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם.
5. במקרה דנן, היצמדות להחלטת הרשות המוטעית בשל טענת אפליה, תעניק לבעלי הזכויות במקרקעין המופקעים פיצויים מעבר למגיע להם ובכך יפגעו האינטרס הציבורי והקופה הציבורית. לפיכך, גם אם נוצרה אצל המשיבים ציפייה כלשהי בעקבות הסכם הפשרה, ולמרות שהטעות נעשתה באשמת הרשות ולא באשמת המשיבים, באיזון בין השיקולים השונים יש מקום לאפשר לרשות לתקן את טעותה ולא לחייבה לפצות את המשיבים בהתאם לשומה המוטעית.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
